Когда речь заходит о недвижимости в ОАЭ, особенно в Дубае, большинство инвесторов по привычке смотрят на апартаменты. Однако последние годы показали: виллы и таунхаусы стали новым “голубым океаном”. Ниже — подробный разбор из пяти пунктов, почему именно этот сегмент жилья опережает по доходности, спросу и устойчивости.

‍

1. Структурный дефицит вилл: спрос превышает предложение

 • По оценкам консалтинговых агентств, в Дубае зафиксирован дефицит более 10 000 вилл.

 • При этом 91,4 % всех новых проектов — это апартаменты, и лишь 8,6 % — виллы.

 • Даже крупные застройщики и профильные СМИ признают: предложение семейных домов в дефиците, особенно в востребованных комьюнити.

Вывод для инвестора: дефицит — это гарантия давления на цену и аренду. Чем меньше предложение при стабильном спросе, тем выше потенциал роста.

‍

2. Виллы растут в цене быстрее, чем апартаменты

 • В 2024 году общая средняя цена на недвижимость в Дубае выросла на 19 %.

 • Виллы прибавили около 20,2 %, а апартаменты — 18,9 %.

 • Индекс цен от ValuStrat:

 • 259 пунктов по виллам,

 • 162,8 пункта по апартаментам.

 • Особенно активно росли локации: Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Arabian Ranches.

Вывод для инвестора: исторически виллы показывают более высокую капитализацию, особенно если заходить на ранних стадиях строительства.

‍

3. Спрос формируют семьи и долгосрочные резиденты

 • После ковида и запуска золотых виз резко вырос приток семейных покупателей и HNWI (высокодоходных клиентов).

 • Эти покупатели ищут сад, приватность, парковку и безопасность, то есть делают ставку на виллы.

 • Дубай перешагнул отметку в 4 млн жителей и движется к 5 млн к 2030 году.

Вывод: спрос формируют не только инвесторы, но и конечные пользователи, что делает актив более устойчивым в долгосрочной перспективе.

‍

4. Семейные дома защищают от рыночной волатильности

 • Рынок новостроек сильно перекошен: практически все новые проекты — это башни с апартаментами.

 • В то время как спрос на классические семейные дома растёт из-за эмиграции, повышения качества жизни, безопасности и визовых программ.

 • В премиум-сегменте эксперты прямо говорят: ультра-люксовых домов не хватает, несмотря на активное строительство.

Вывод: дефицит вилл закрыть сложно — это не башня, которую можно построить за 2 года. Мастер-комьюнити и инфраструктура требуют лет. Поэтому виллы более стабильны и менее подвержены “пузырям”.

‍

5. Пример: вилла против апартаментов в цифрах

Сравним два типа объектов по данным за 2024 год:

Виллы:

 • Рост цен в ряде районов — до 31–32 % в год.

 • При продлении аренды — возможность повышать ставку на 10–20 % без потери арендатора.

 • Спрос стабильный, конкуренция ниже.

Апартаменты:

 • Рост — тоже высокий, но чуть ниже, и конкуренция значительно выше.

 • Арендаторы “мигрируют” между башнями, ловя скидки и акции.

Доходность:

 • Годовой yield по аренде:

 • Апартаменты: 7–10 %

 • Виллы: 4–6 %

 • Но с учётом роста стоимости актива общая доходность у вилл зачастую выше — особенно при покупке на старте и выходе на пике цикла.

‍

Заключение

Виллы и таунхаусы в Дубае — это инвестиции не в квадратные метры, а в стиль жизни, стабильный спрос и ограниченное предложение. Да, доходность по аренде у апартаментов выше, но виллы дают инвестору больше: рост цены, устойчивый спрос, качественный арендатор и защита от рыночных шоков.

Если ваша цель — диверсифицированный портфель с долгосрочной выгодой, игнорировать сегмент вилл в 2025 году — ошибка. Особенно в локациях с недооценённым потенциалом, где дефицит только усиливается.