Acheter un bien en cours de construction (off-plan) à Dubaï est l'une des formes d'investissement les plus prisées. Les arguments ne manquent pas : échéanciers à 0 %, possibilité de choisir la meilleure unité dès le lancement et potentiel de valorisation d'ici à la livraison. C'est justement au moment de choisir le programme neuf qu'il faut faire preuve du plus grand discernement : tous les projets ne se valent pas, que ce soit pour y vivre ou pour investir.
Cet article vous propose une checklist de 14 points essentiels à vérifier impérativement avant de signer le contrat avec le promoteur.
- Définissez l'objectif de votre achat
La première étape, et la plus importante, consiste à savoir pourquoi vous achetez :
Objectif d'achat Quartiers adaptés
Pour y vivre Dubai Hills, Arjan, MBR City
Pour louer Business Bay, Downtown, Dubai Marina
Pour revendre Off-plan à JVT, Dubai South, Sobha Hartland
L'erreur de nombreux acquéreurs est de choisir un quartier sur une impression visuelle plutôt qu'en fonction de leur objectif réel. Dubai Hills, par exemple, offre un niveau de confort élevé et d'excellentes infrastructures de vie, mais son rendement locatif est déjà proche de son plafond.
- Choisissez un courtier titulaire de la licence bleue
La deuxième étape par ordre d'importance est le choix d'un courtier professionnel et officiellement enregistré, capable de :
• vérifier la réputation du promoteur
• confirmer si le projet se situe en zone Freehold
• examiner les restrictions du contrat SPA (sur la location, par exemple)
• s'assurer que le promoteur dispose d'un compte séquestre
• accompagner la transaction sur le plan juridique
Assurez-vous que votre courtier possède sa licence personnelle bleue (RERA Card) — délivrée par le régulateur officiel, elle garantit son habilitation professionnelle à traiter des transactions.
Chez Green City Real Estate, chaque courtier en est titulaire. C'est notre pratique standard.
- Vérifiez la politique animaux de la résidence
Toutes les résidences de Dubaï n'acceptent pas les animaux de compagnie. Certaines tours imposent des restrictions strictes, voire une interdiction totale, en particulier dans le segment premium. Si vous avez un chien ou un chat, vérifiez impérativement ce point avant de signer.
- Les infrastructures pour la famille
Si vous prévoyez de vivre dans l'appartement avec des enfants, la proximité des écoles, crèches, parcs, cliniques et centres commerciaux devient déterminante. À Dubaï, même de courtes distances peuvent devenir pénibles sans échangeurs bien placés.
- Vérification des parcelles voisines
Beaucoup d'investisseurs achètent un appartement « avec vue », avant de voir un nouvel immeuble sortir de terre juste à côté — il ne reste alors que du béton et le bruit du chantier.
Vérifiez :
• ce qui se trouve sur les parcelles voisines
• quels permis ont déjà été délivrés
• si des chantiers sont prévus à proximité
Appuyez-vous sur le zonage (zoning map) et sur la carte officielle du DLD.
- Réputation du promoteur et son portfolio
Avant d'acheter, il est important de :
• étudier les projets déjà livrés par le promoteur
• comparer les promesses et la qualité réelle des bâtiments
• vérifier s'il a été son propre entrepreneur général (contractor) — c'est un plus
- Étudiez le SPA (contrat de vente)
Demandez impérativement le projet de SPA (Sales Purchase Agreement) avant tout paiement :
• la location courte durée est-elle autorisée ?
• quelles sont les conditions de revente avant livraison ?
• des pénalités de retard sont-elles prévues ?
- Emplacement du parking et sortie
À Dubaï, certains projets ont une sortie de parking qui débouche directement sur l'autoroute, avec de longs bouchons aux heures de pointe.
Renseignez-vous sur :
• l'emplacement du parking
• l'existence d'accès et de sorties pratiques
• une éventuelle seconde sortie prévue
- Nombre d'ascenseurs dans l'immeuble
Une tour dont la logistique d'ascenseurs est mal pensée devient vite un vrai facteur d'inconfort. Vérifiez :
• le nombre d'ascenseurs par cage
• combien d'appartements dessert chaque ascenseur
• l'existence d'ascenseurs de service séparés
- Est-ce bien une zone Freehold ?
Acheter en zone Freehold, c'est obtenir un droit de propriété plein et entier. Certains projets se situent en limite de zone et peuvent formellement relever du Leasehold.
- Revente avant livraison
Les promoteurs n'autorisent la revente d'une unité qu'à partir d'un certain pourcentage versé :
• le plus souvent 30–50 % du prix total
• vérifiez si une commission de cession est exigée
• demandez si le promoteur a son propre processus de revente
- Compte séquestre : la protection de l'acheteur
Tous les paiements (hors réservation) doivent légalement être versés sur un compte séquestre enregistré auprès du DLD.
Vérifiez :
• le numéro officiel du séquestre
• la concordance des données du contrat
• la désignation d'un auditeur et d'un trustee
- Vérification de l'enregistrement au DLD
Assurez-vous impérativement que :
• le projet a un Project Number
• un Trustee Office a été désigné
• le projet est enregistré auprès du DLD
Checklist finale avant un achat off-plan
Point Son utilité
Objectif d'achat — Y vivre ou investir ?
Courtier licencié — Protection juridique et expertise
Politique animaux — Pour ne pas se séparer de son animal
Infrastructures proches — Confort de vie
Parcelles voisines — Vue et nuisances sonores
Réputation du promoteur — Délais et qualité de livraison
Conditions du SPA — Revente et location
Parking — Facilité de déplacement
Ascenseurs — Confort et logistique
Zone Freehold — Propriété sécurisée
Conditions de revente — Sortie du projet
Compte séquestre — Protection financière
Enregistrement au DLD — Légalité de la transaction
Vous souhaitez que tout cela soit vérifié pour vous ? Green City Real Estate ne travaille qu'avec des courtiers licenciés détenteurs de la carte RERA bleue personnelle. Nous contrôlons chaque détail et ne vous proposons que les options les plus fiables.
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