Der Kauf einer Immobilie in der Bauphase (Off-Plan) gehört in Dubai zu den beliebtesten Anlageformen. Dafür sprechen vor allem zinsfreie Ratenpläne mit 0 %, die freie Wahl der besten Einheit zum Verkaufsstart und das Wertsteigerungspotenzial bis zur Fertigstellung. Gerade bei der Auswahl eines Neubauprojekts ist jedoch höchste Sorgfalt gefragt: Nicht jedes Projekt eignet sich gleichermaßen zum Wohnen oder als Investment.
In diesem Artikel erhalten Sie eine Checkliste mit 14 zentralen Punkten, die Sie vor der Unterzeichnung des Vertrags mit dem Bauträger unbedingt prüfen sollten.
- Definieren Sie das Ziel Ihres Kaufs
Der erste und wichtigste Schritt ist die Frage, wozu Sie die Immobilie kaufen:
Kaufziel Passende Viertel
Zum Wohnen Dubai Hills, Arjan, MBR City
Zur Vermietung Business Bay, Downtown, Dubai Marina
Zum Weiterverkauf Off-Plan in JVT, Dubai South, Sobha Hartland
Ein verbreiteter Fehler ist es, das Viertel nach dem optischen Eindruck auszuwählen statt nach dem tatsächlichen Ziel. Dubai Hills etwa bietet ein hohes Komfortniveau und eine hervorragende Infrastruktur zum Leben, liegt bei der Investitionsrendite aber bereits nahe am Höchstwert.
- Wählen Sie einen Makler mit blauer Lizenz
Der zweitwichtigste Schritt ist die Wahl eines professionellen und offiziell registrierten Maklers, der:
• die Reputation des Bauträgers prüft
• klärt, ob das Projekt in einer Freehold-Zone liegt
• den SPA-Vertrag auf Einschränkungen prüft (etwa bei der Vermietung)
• sicherstellt, dass der Bauträger ein Treuhandkonto führt
• die Transaktion rechtlich begleitet
Vergewissern Sie sich, dass Ihr Makler eine persönliche blaue Maklerlizenz (RERA Card) besitzt — sie wird von der offiziellen Aufsichtsbehörde ausgestellt und belegt die professionelle Zulassung zu Transaktionen.
Bei Green City Real Estate verfügt jeder Makler über eine solche Lizenz. Das ist bei uns Standard.
- Klären Sie die Haustierregelung des Hauses
Nicht jede Wohnanlage in Dubai erlaubt das Zusammenleben mit Haustieren. Manche Türme verhängen strenge Auflagen oder ein komplettes Verbot, besonders im Premiumsegment. Wenn Sie einen Hund oder eine Katze haben, klären Sie das unbedingt vor der Vertragsunterzeichnung.
- Infrastruktur für die Familie
Wenn Sie mit Kindern in der Wohnung leben möchten, wird die Nähe zu Schulen, Kindergärten, Parks, Kliniken und Einkaufszentren entscheidend. Selbst kurze Distanzen können in Dubai ohne gute Anschlussstellen zur Geduldsprobe werden.
- Prüfung der Nachbargrundstücke
Viele Investoren kaufen eine Wohnung mit „Aussicht“, doch dann entsteht nebenan ein neues Gebäude — und aus dem Fenster bleiben nur Beton und Baulärm.
Prüfen Sie:
• was sich auf den Nachbargrundstücken befindet
• welche Genehmigungen bereits erteilt wurden
• ob nebenan Bauvorhaben geplant sind
Nutzen Sie dafür die Zoning Map und die offizielle Karte des DLD.
- Reputation und Portfolio des Bauträgers
Vor dem Kauf sollten Sie:
• die fertiggestellten Projekte des Bauträgers ansehen
• Versprechen und tatsächliche Bauqualität vergleichen
• prüfen, ob der Bauträger auch Generalunternehmer (Contractor) war — das ist ein Pluspunkt
- Lesen Sie den SPA (Kaufvertrag) genau
Fordern Sie den Entwurf des SPA (Sales Purchase Agreement) unbedingt vor der Zahlung an:
• Ist die Kurzzeitvermietung erlaubt?
• Welche Bedingungen gelten für den Weiterverkauf vor Übergabe?
• Gibt es Vertragsstrafen bei Verzug?
- Lage der Parkebene und Ausfahrt
In Dubai gibt es Projekte, bei denen die Ausfahrt aus der Tiefgarage direkt auf den Highway führt — zur Rushhour drohen dort lange Staus.
Klären Sie:
• wo die Parkplätze liegen
• ob es bequeme Zu- und Ausfahrten gibt
• ob eine zweite Ausfahrt geplant ist
- Anzahl der Aufzüge im Gebäude
Hochhäuser mit schlecht geplanter Aufzuglogistik bedeuten echten Komfortverlust. Prüfen Sie:
• die Zahl der Aufzüge pro Aufgang
• wie viele Wohnungen auf jeden Aufzug entfallen
• ob es separate Serviceaufzüge gibt
- Ist es eine Freehold-Zone?
Ein Kauf in einer Freehold-Zone bedeutet volles und uneingeschränktes Eigentum. Manche Projekte liegen an den Rändern solcher Zonen und können formal Leasehold sein.
- Weiterverkauf vor Übergabe
Bauträger erlauben den Weiterverkauf einer Einheit erst ab einem bestimmten eingezahlten Anteil:
• meist sind das 30–50 % des Gesamtpreises
• klären Sie, ob für die Abtretung eine zusätzliche Gebühr anfällt
• fragen Sie, ob der Bauträger einen eigenen Resale-Prozess hat
- Treuhandkonto: Schutz für den Käufer
Alle Zahlungen (außer der Reservierung) müssen gesetzlich auf ein beim DLD registriertes Treuhandkonto fließen.
Prüfen Sie:
• die offizielle Escrow-Nummer
• die Übereinstimmung der Angaben im Vertrag
• die Bestellung von Auditor und Trustee
- Prüfung der Projektregistrierung beim DLD
Stellen Sie sicher, dass:
• das Projekt eine Project Number hat
• ein Trustee Office bestellt ist
• das Projekt beim DLD registriert wird
Finale Checkliste vor dem Off-Plan-Kauf
Punkt Wozu er dient
Kaufziel — Wohnen oder investieren?
Lizenzierter Makler — Rechtsschutz und Expertise
Haustierregelung — Damit Ihr Tier bleiben darf
Infrastruktur in der Nähe — Wohnkomfort
Nachbargrundstücke — Aussicht und Lärm
Reputation des Bauträgers — Termin- und Qualitätstreue
Bedingungen des SPA — Weiterverkauf und Vermietung
Parkplatz — Bequeme Mobilität
Aufzüge — Komfort und Logistik
Freehold-Zone — Sicheres Eigentum
Weiterverkaufsbedingungen — Ausstieg aus dem Projekt
Treuhandkonto — Finanzieller Schutz
Registrierung beim DLD — Rechtssicherheit
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