La vente d'un bien immobilier ne met pas automatiquement fin au contrat de location en cours ; pour expulser un locataire, le propriétaire doit respecter la procédure prévue par la loi.

La vente d'un appartement loué à Dubaï ne signifie pas pour autant que le locataire doit quitter les lieux immédiatement. La législation de l'émirat protège les droits du locataire et définit une procédure spécifique lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien libre de toute occupation.

La règle fondamentale est la suivante : pour obtenir l'expulsion du locataire en raison de la vente du bien, celui-ci doit recevoir un préavis d'au moins 12 mois avant la date de départ prévue.

Ce préavis doit être notifié dans les formes requises. Un simple appel téléphonique, un e-mail ou un message via une application de messagerie ne suffit pas à satisfaire aux exigences légales.

Quel est le délai de préavis que le propriétaire doit respecter ?

La procédure d'expulsion est régie par la loi n° 33 de 2008, qui a modifié la loi n° 26 de 2007 relative à la régulation des relations entre propriétaires et locataires à Dubaï.

Conformément à l'article 25(2)(d), le propriétaire est en droit d'exiger la libération des lieux à l'expiration du bail s'il a l'intention de vendre le bien.

Pour ce faire, le locataire doit être informé du motif de l'expulsion au moins 12 mois avant la date à laquelle la libération des lieux est requise.

La loi prévoit deux modes de notification pour cet avis :

• par acte notarié ;
• par lettre recommandée.

Par conséquent, si le propriétaire se contente d'informer le locataire de son intention de vendre et lui demande de partir rapidement, cela ne remplace en aucun cas le préavis de 12 mois exigé par la loi.

Est-il possible de contraindre un locataire à partir avant la fin du bail ?

La simple intention de vendre l'appartement ne constitue pas un motif de résiliation anticipée automatique du contrat de location en cours.

Tant que le contrat reste en vigueur, les parties doivent respecter ses conditions ainsi que les exigences légales.

Le droit du propriétaire d'exiger l'expulsion en cas de vente s'exerce dans le cadre de la procédure prévue par l'article 25 de la loi n° 33 de 2008, incluant l'obligation d'un préavis de 12 mois.

Par conséquent, la présence d'un acheteur potentiel ou le fait qu'un processus de vente soit déjà engagé ne signifie pas que le locataire en place est tenu de libérer les lieux immédiatement.

Est-il possible de vendre un appartement occupé par un locataire ?

Oui. Un bien immobilier à Dubaï peut être vendu alors qu'un contrat de location est en cours.

Dans ce cas, le changement de propriétaire ne met pas fin, en soi, aux droits du locataire.

Cette règle est inscrite dans l' article 28 de la loi n° 26 de 2007. Selon cette disposition, le transfert de propriété à un tiers n'affecte pas le droit du locataire de continuer à occuper le bien conformément au contrat conclu avec le précédent propriétaire, sous réserve que le contrat ait une date certaine.

En pratique, cela signifie que l'acheteur acquiert non seulement le bien immobilier, mais doit également respecter les relations locatives existantes.

Qu'est-ce qui change pour le locataire après la vente de l'appartement ?

Si le bien est vendu pendant la durée du contrat de location, le nouvel acquéreur devient propriétaire du bien, mais les droits existants du locataire sont maintenus.

Le nouveau propriétaire ne peut pas exiger une expulsion immédiate sous prétexte que le bien a changé de mains.

Le locataire continue d'occuper les lieux conformément au contrat en vigueur et à la législation applicable.

Si le nouveau propriétaire souhaite ultérieurement obtenir l'expulsion pour l'un des motifs prévus par la loi, il doit impérativement suivre la procédure établie.

Comment le préavis d'expulsion doit-il être formalisé ?

Pour une expulsion liée à une vente, il ne suffit pas d'informer le locataire de manière informelle des intentions du propriétaire.

Le préavis doit mentionner le motif de l'expulsion et être notifié au moins 12 mois avant la date prévue pour la libération du bien.

Les moyens prévus par la loi sont la notification par acte notarié ou par lettre recommandée.

Pour l'envoi d'une notification juridique, il est également possible d'utiliser des services spécialisés, notamment Tableegh Legal Notification Services.

Il est essentiel pour les deux parties de conserver les documents attestant du contenu de la notification, de sa date et de son mode de remise, car ces informations peuvent s'avérer déterminantes en cas de litige locatif.

Que faire en tant que locataire lors de la réception d'un avis d'expulsion

Si le propriétaire annonce la vente du logement et exige son évacuation, le locataire doit avant tout vérifier les points suivants :

• la validité du contrat de location en cours ;
• la date d'envoi de la notification ;
• le mode de remise utilisé ;
• le motif d'expulsion indiqué dans le document ;
• le respect du préavis de 12 mois.

La vérification de ces éléments est fondamentale pour établir les droits et obligations de chaque partie.

Si les exigences légales ne sont pas respectées et qu'aucun accord n'est trouvé avec le propriétaire, le litige peut être porté devant le Rental Disputes Center (RDC) de Dubaï.

La décision finale dépendra alors des circonstances propres à l'affaire et des documents fournis.

Le propriétaire peut-il faire visiter le logement à des acheteurs potentiels ?

La vente d'un bien et la résiliation d'un bail sont deux processus distincts.

Le propriétaire est libre de mettre son bien en vente, mais la simple présence d'un acheteur n'annule pas le contrat de location et ne prive pas le locataire de ses droits légaux.

C'est pourquoi, sur le marché secondaire de Dubaï, on trouve aussi bien des biens vacants, prêts à être transférés au nouveau propriétaire sans locataire, que des tenanted properties , c'est-à-dire des biens immobiliers vendus avec un bail en cours.

Pour l'acheteur, il est essentiel de vérifier au préalable le statut du bien, les conditions du contrat en vigueur et les obligations qui y sont liées.

Ce que l'acheteur d'un bien loué doit prendre en compte

Lors de l'achat d'un bien occupé par un locataire, il ne faut pas seulement évaluer la valeur de l'immobilier et le rendement potentiel.

Il convient de vérifier le contrat de location en cours, sa durée, le montant du loyer, les informations Ejari et l'existence d'éventuels avis juridiques liés à une procédure d'expulsion.

Si l'acheteur prévoit d'occuper le bien lui-même ou souhaite acquérir un logement libre, le statut de la location devient l'une des questions cruciales avant la conclusion de la transaction.

Si le bien est acquis en tant qu'investissement, la présence d'un locataire peut signifier que l'actif génère déjà des revenus locatifs dès le transfert de propriété. Dans ce cas, le nouveau propriétaire doit respecter les droits existants du locataire.

Ce qu'il est important de savoir pour les propriétaires immobiliers à Dubaï

Pour un propriétaire qui envisage de vendre un appartement loué, il est important de définir une stratégie de vente à l'avance.

Le bien peut être vendu avec le locataire en place ou le propriétaire peut initier la procédure d'expulsion prévue par la loi afin de vendre le bien libre.

Dans ce second cas, il est nécessaire de prendre en compte le préavis de 12 mois ainsi que les exigences relatives à son mode de notification.

Cela est particulièrement important lors de la planification des délais de transaction : le souhait du propriétaire de vendre rapidement son appartement ne l'exonère pas de ses obligations locatives en cours.

Quelles lois régissent l'expulsion des locataires à Dubaï

Les principaux textes réglementaires dans cette situation sont :

• la loi n° 26 de 2007 relative à la régulation des relations entre propriétaires et locataires dans l'émirat de Dubaï ;
• Loi n° 33 de 2008, modifiant la loi n° 26 de 2007.

L'article 25 régit les motifs et la procédure d'expulsion, tandis que l'article 28 établit le principe du maintien des droits du locataire en cas de changement de propriétaire.

La vente d'un appartement n'entraîne pas d'expulsion automatique

Le point essentiel que les deux parties doivent garder à l'esprit : la décision de vendre un bien immobilier et la résiliation d'un contrat de location sont deux choses distinctes.

Le propriétaire a le droit de vendre un appartement faisant l'objet d'un bail en cours. Le transfert de propriété à l'acheteur n'annule pas automatiquement le contrat de location existant.

Si le propriétaire souhaite obtenir l'expulsion dans le cadre d'une vente, il doit respecter la procédure prévue par la loi, notamment en notifiant le locataire au moins 12 mois à l'avance selon les modalités prescrites.

Pour les investisseurs, il s'agit également d'un aspect crucial de la due diligence lors de l'achat d'un bien immobilier sur le marché secondaire à Dubaï. Avant la transaction, il est nécessaire de vérifier si le bien est libre, s'il est loué, et s'il existe des notifications en cours ou des litiges entre le propriétaire et le locataire.

Note : ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige locatif spécifique, il est recommandé d'obtenir une expertise juridique professionnelle tenant compte du contrat, des notifications et des autres documents pertinents.