Der Verkauf einer Immobilie beendet einen bestehenden Mietvertrag nicht automatisch; für eine Räumung muss der Eigentümer das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren einhalten.

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung in Dubai bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter die Immobilie sofort räumen muss. Die Gesetzgebung des Emirats schützt die Rechte des Mieters und sieht ein spezielles Verfahren für Fälle vor, in denen der Eigentümer das Objekt verkaufen und mietfrei übergeben möchte.

Die wichtigste Regel lautet: Für eine Räumung aufgrund eines Immobilienverkaufs muss der Mieter mindestens 12 Monate vor dem geplanten Auszugsdatum eine entsprechende Mitteilung erhalten.

Dabei muss die Mitteilung formgerecht erfolgen. Eine einfache Nachricht per Telefon, E-Mail oder Messenger reicht für die Einhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens nicht aus.

Welche Frist muss der Eigentümer bei der Kündigung einhalten

Das Räumungsverfahren wird geregelt durch das Gesetz Nr. 33 aus dem Jahr 2008, durch das Änderungen am Gesetz Nr. 26 aus dem Jahr 2007 zur Regelung der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern in Dubai vorgenommen wurden.

Gemäß Artikel 25(2)(d) ist der Eigentümer berechtigt, nach Ablauf des Mietvertrags die Räumung der Immobilie zu verlangen, wenn er beabsichtigt, diese zu verkaufen.

Hierfür muss der Mieter über den Grund der Räumung informiert werden mindestens 12 Monate vor dem Datum, an dem das Objekt geräumt werden soll.

Das Gesetz sieht zwei Möglichkeiten für die Zustellung einer solchen Mitteilung vor:

• durch einen Notar;
• per Einschreiben.

Wenn der Eigentümer den Mieter also lediglich über den geplanten Verkauf informiert und ihn bittet, in Kürze auszuziehen, ersetzt dies keinesfalls die gesetzlich vorgeschriebene 12-monatige Kündigungsfrist.

Kann der Mieter vor Ablauf des Mietvertrags zum Auszug gezwungen werden

Die bloße Absicht, die Wohnung zu verkaufen, ist kein Grund für eine automatische vorzeitige Beendigung des laufenden Mietvertrags.

Solange der Mietvertrag in Kraft ist, müssen beide Parteien die Vertragsbedingungen sowie die gesetzlichen Bestimmungen einhalten.

Das Recht des Eigentümers, aufgrund eines Verkaufs die Räumung zu verlangen, wird im Rahmen des in Artikel 25 des Gesetzes Nr. 33 von 2008 vorgesehenen Verfahrens ausgeübt, einschließlich der Einhaltung einer 12-monatigen Kündigungsfrist.

Folglich bedeutet das Vorhandensein eines potenziellen Käufers oder ein bereits eingeleiteter Verkaufsprozess nicht, dass der aktuelle Mieter das Objekt sofort räumen muss.

Kann eine Wohnung mit Mieter verkauft werden?

Ja. Immobilien in Dubai können auch bei bestehendem Mietvertrag verkauft werden.

In diesem Fall führt der Eigentümerwechsel für sich genommen nicht zum Erlöschen der Mieterrechte.

Diese Regelung ist verankert in Artikel 28 des Gesetzes Nr. 26 von 2007. Gemäß dieser Bestimmung berührt der Übergang des Eigentums auf eine andere Person nicht das Recht des Mieters, die Immobilie gemäß dem mit dem vorherigen Eigentümer geschlossenen Vertrag weiter zu nutzen, sofern der Vertrag ein festes Datum aufweist.

In der Praxis bedeutet dies, dass der Käufer nicht nur die Immobilie erwirbt, sondern auch die bestehenden Mietverhältnisse übernehmen muss.

Was ändert sich für den Mieter nach dem Verkauf der Wohnung?

Wird das Objekt während der Laufzeit eines Mietvertrags verkauft, geht das Eigentum an der Immobilie auf den neuen Besitzer über, die bestehenden Rechte des Mieters bleiben jedoch gewahrt.

Der neue Eigentümer kann nicht allein aufgrund des Eigentumsübergangs eine sofortige Räumung verlangen.

Der Mieter nutzt das Objekt weiterhin gemäß dem bestehenden Mietvertrag und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen.

Sollte der neue Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt eine Räumung aus einem der gesetzlich vorgesehenen Gründe anstreben, muss er das dafür festgelegte Verfahren einhalten.

Wie muss eine Räumungsaufforderung erfolgen?

Für eine Räumung aufgrund eines Verkaufs reicht es nicht aus, den Mieter informell über die Absichten des Eigentümers zu informieren.

Die Mitteilung muss den Grund für die Räumung enthalten und mindestens 12 Monate vor dem beabsichtigten Datum der Objektübergabe zugestellt werden.

Gesetzlich vorgesehene Zustellungsarten sind die notarielle Zustellung oder der Versand per Einschreiben.

Für den Versand einer rechtlichen Mitteilung können auch entsprechende Dienste genutzt werden, darunter Tableegh Legal Notification Services.

Für beide Parteien ist es wichtig, Unterlagen aufzubewahren, die den Inhalt der Mitteilung sowie das Datum und die Art der Zustellung belegen, da diese Informationen bei Mietstreitigkeiten von Bedeutung sein können.

Was Mieter bei Erhalt einer Räumungsaufforderung tun sollten

Wenn der Eigentümer den Verkauf der Wohnung ankündigt und den Mieter zum Auszug auffordert, sollte dieser zunächst Folgendes prüfen:

• ob der aktuelle Mietvertrag noch gültig ist;
• wann die Mitteilung versandt wurde;
• auf welche Weise sie zugestellt wurde;
• welcher Grund für die Räumung im Dokument angegeben ist;
• ob die 12-monatige Frist eingehalten wurde.

Das Vorliegen dieser Umstände ist von grundlegender Bedeutung für die Bestimmung der Rechte und Pflichten beider Parteien.

Wenn die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllt sind und keine Einigung mit dem Eigentümer erzielt werden kann, kann der Streitfall an das Rental Disputes Center (RDC) in Dubaiübergeben werden.

Die konkrete Entscheidung hängt dabei von den Umständen des Einzelfalls und den vorgelegten Unterlagen ab.

Darf der Eigentümer die Wohnung potenziellen Käufern zeigen?

Der Verkauf einer Immobilie und die Beendigung eines Mietverhältnisses sind zwei verschiedene Vorgänge.

Der Eigentümer kann entscheiden, die vermietete Immobilie zum Verkauf anzubieten, doch die bloße Tatsache, dass ein Käufer auftritt, hebt den Mietvertrag nicht auf und entzieht dem Mieter nicht seine gesetzlich garantierten Rechte.

Auf dem Sekundärmarkt in Dubai finden sich daher sowohl leerstehende Objekte, die ohne Mieter direkt an den neuen Eigentümer übergeben werden können, als auch tenanted properties – Immobilien, die zusammen mit einem bestehenden Mietverhältnis verkauft werden.

Für den Käufer ist es von entscheidender Bedeutung, den Status des Objekts, die Bedingungen des laufenden Mietvertrags sowie die damit verbundenen Verpflichtungen vorab zu prüfen.

Was Käufer von vermieteten Immobilien beachten müssen

Beim Kauf eines Objekts mit bestehendem Mietverhältnis sollten nicht nur der Immobilienwert und die potenzielle Rendite bewertet werden.

Es ist ratsam, den aktuellen Mietvertrag, dessen Laufzeit, die Miethöhe, die Ejari-Daten sowie das Vorliegen etwaiger rechtlicher Mitteilungen bezüglich einer möglichen Räumung zu prüfen.

Wenn der Käufer die Immobilie selbst nutzen möchte oder ein leerstehendes Objekt bevorzugt, wird der Mietstatus zu einem der wichtigsten Punkte vor Abschluss des Geschäfts.

Wird die Immobilie hingegen als Anlageobjekt erworben, kann ein vorhandener Mieter bedeuten, dass der Vermögenswert ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs sofort Mieteinnahmen generiert. Dabei muss der neue Eigentümer jedoch die bestehenden Rechte des Mieters berücksichtigen.

Was Immobilieneigentümer in Dubai wissen sollten

Für Eigentümer, die den Verkauf einer vermieteten Wohnung planen, ist es wichtig, frühzeitig eine Verkaufsstrategie festzulegen.

Das Objekt kann entweder mit bestehendem Mieter verkauft oder das gesetzlich vorgeschriebene Räumungsverfahren eingeleitet werden, um die Immobilie anschließend leerstehend zu veräußern.

Im zweiten Fall müssen die 12-monatige Kündigungsfrist sowie die Anforderungen an die Zustellungsart beachtet werden.

Dies ist besonders bei der Zeitplanung des Verkaufs wichtig: Der Wunsch des Eigentümers, die Wohnung schnell zu verkaufen, entbindet ihn nicht von bestehenden Mietverpflichtungen.

Welche Gesetze regeln die Räumung von Mietern in Dubai

Die wichtigsten Rechtsgrundlagen in diesem Zusammenhang sind:

• Gesetz Nr. 26 aus dem Jahr 2007 über die Regelung der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern im Emirat Dubai;
• Gesetz Nr. 33 aus dem Jahr 2008, durch das Änderungen am Gesetz Nr. 26 aus dem Jahr 2007 vorgenommen wurden.

Artikel 25 regelt die Gründe und das Verfahren für eine Räumung, während Artikel 28 den Grundsatz festlegt, dass die Rechte des Mieters bei einem Eigentümerwechsel gewahrt bleiben.

Der Verkauf einer Wohnung bedeutet nicht automatisch eine Räumung

Das Wichtigste, was beide Parteien beachten müssen: die Entscheidung, eine Immobilie zu verkaufen, und die Beendigung eines Mietvertrags sind nicht dasselbe.

Der Eigentümer hat das Recht, eine Wohnung mit einem laufenden Mietvertrag zu verkaufen. Der Übergang des Eigentumsrechts auf den Käufer hebt den bestehenden Mietvertrag dabei nicht automatisch auf.

Wenn der Eigentümer im Zusammenhang mit dem Verkauf eine Räumung erwirken möchte, muss das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren eingehalten werden, einschließlich einer Benachrichtigung des Mieters mit einer Frist von mindestens 12 Monaten auf dem vorgeschriebenen Weg.

Für Investoren ist dies auch ein wichtiger Aspekt der Due Diligence beim Kauf von Bestandsimmobilien in Dubai. Vor dem Abschluss des Geschäfts muss geklärt werden, ob das Objekt leer steht, vermietet ist und ob es bestehende Kündigungen oder Streitigkeiten zwischen Eigentümer und Mieter gibt.

Hinweis: Dieses Material dient der Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Mietstreitigkeiten wird empfohlen, eine professionelle rechtliche Einschätzung unter Berücksichtigung des Mietvertrags, der Benachrichtigungen und anderer Dokumente einzuholen.