Токенизация — это процесс превращения прав собственности на физическую недвижимость в цифровые токены на блокчейне. Каждый токен представляет собой долю актива, которую можно купить, продать или держать как инвестицию. Это обеспечивает:
• дробное владение объектами (fractional ownership),
• более низкий порог входа,
• повышенную ликвидность,
• быструю и прозрачную торговлю благодаря технологии blockchain.

Как официально реализуется токенизация в Дубае

Dubai Land Department (DLD) — государственный орган, который запустил пилотный проект токенизации недвижимости в 2025 году в рамках инициативы Real Estate Innovation Initiative (REES).

Проект осуществляется в сотрудничестве с:
• Virtual Assets Regulatory Authority (VARA) — регулирует цифровые активы, включая токены;
• Dubai Future Foundation — поддерживает инновационные PropTech-проекты.

В 2026 году DLD также запустил второй этап, который вводит возможность перепродажи токенов на вторичном рынке (т. е. рынок после первичной продажи).

Пошаговый процесс токенизации

1. Структурирование актива — создаётся юридическая структура (обычно SPV или фонд), в которой находится объект.
2. Юридическое утверждение — получение разрешений от DLD/VARA.
3. Выпуск токенов — создаются цифровые токены, каждый представляет долю собственности.
4. Покупка/продажа токенов через платформу — инвесторы регистрируются на платформе, проходят KYC/AML, выбирают доли и покупают токены.

Весь процесс, как правило, проходит через регулируемые платформы, поэтому важно выбирать только лицензированные сервисы.

Где находить токенизированные объекты

В Дубае уже действуют конкретные платформы и проекты:

Основные платформы
• PRYPCO Mint — первая лицензированная платформа для токенизации недвижимости, одобренная DLD. Минимальный вход — около AED 2 000 (примерно от ~550 USD).
Через эту платформу уже были проданы токенизированные апартаменты и виллы — иногда предложения раскупались за считанные минуты.
• SmartCrowd / Stake — платформы фракционного инвестирования, расширяющие своё предложение на токенизированные доли.

В будущем список будет расширяться: крупные застройщики работают над токенизацией собственных портфелей (например, DAMAC Group и другие крупные девелоперы через партнерства с блокчейн-платформами).

Как инвестировать (практическая инструкция)

1. Создать цифровой кошелёк — используется для хранения токенов.
2. Зарегистрироваться на платформе (например, PRYPCO Mint).
3. Пройти KYC/AML-верификацию — обычно нужен паспорт/Emirates ID и подтверждение личности.
4. Выбрать объект или долю» — изучать лоты на платформе, анализировать доходность/локацию.
5. Оплатить токены — через банковский перевод или карту (в некоторых случаях и крипто, если платформа поддерживает).
6. Управлять токенами — держать для дохода/роста, или перепродавать на вторичном рынке, когда он доступен.

Важные правила и ограничения

‍
• До текущего этапа пилота в большинстве случаев участие ограничено резидентами ОАЭ (Emirates ID) — правила могут расширяться в будущем.
• Вложение в токенизированную недвижимость — это инвестиция с рисками. С учетом волатильности цифровых активов необходимо анализировать проекты и их экономику.
• Регулирование仍 развивается: правовые рамки меняются по мере масштабирования проекта.

Почему это выгодно

• более низкий порог входа, чем при обычной покупке недвижимости;
• ликвидность — токены можно продавать быстрее, чем саму недвижимость;
• доступность для глобальных инвесторов (по мере расширения);
• прозрачность и безопасность благодаря блокчейну.