Digitale Vermögenswerte werden zunehmend Teil der Zahlungsinfrastruktur der VAE

Bitcoin und andere Kryptowährungen finden in den Vereinigten Arabischen Emiraten immer häufiger praktische Anwendung. Digitale Assets können bereits für ausgewählte touristische, staatliche und kommerzielle Dienstleistungen sowie beim Immobilienkauf genutzt werden.

Dennoch haben Kryptowährungen in den VAE keinen Status als offizielles gesetzliches Zahlungsmittel. Die einzige Landeswährung bleibt der Dirham (AED). Daher werden die meisten Transaktionen mit digitalen Vermögenswerten über lizenzierte Vermittler abgewickelt, die die Kryptowährung automatisch in Dirham umrechnen, bevor das Geld den Verkäufer oder die staatliche Stelle erreicht.

Die Entwicklung solcher Dienste steht im Einklang mit Dubais Strategie zur Förderung des bargeldlosen Zahlungsverkehrs. Im Rahmen der Dubai Cashless Strategy, die mit dem Wirtschaftsprogramm Dubai Economic Agenda D33 verknüpft ist, sollen bis Ende 2026 90 % der staatlichen und privaten Zahlungen auf digitale Formate umgestellt werden.

Kann man in den VAE mit Kryptowährungen bezahlen?

Digitale Vermögenswerte können für die Bezahlung von Waren und Dienstleistungen verwendet werden, sofern die Transaktion über eine regulierte Zahlungsinfrastruktur abgewickelt wird und die empfangende Partei diese Zahlungsmethode unterstützt.

In der Regel sieht der Ablauf wie folgt aus:

1. Der Kunde wählt die Zahlung per Kryptowährung aus.
2. Die Zahlung wird über einen lizenzierten Betreiber abgewickelt.
3. Der digitale Vermögenswert wird in Dirham umgerechnet.
4. Der Verkäufer erhält den Betrag in AED.

Auf diese Weise kann der Käufer zwar Kryptowährungen nutzen, das Unternehmen oder die staatliche Stelle nimmt diese jedoch in der Regel nicht direkt entgegen und hält sie auch nicht in der eigenen Bilanz.

Bezahlung von Emirates-Flugtickets

Eines der prominentesten Beispiele für die praktische Nutzung digitaler Vermögenswerte ist die Einführung von Kryptozahlungen durch die Fluggesellschaft Emirates.

Kunden in den VAE können ihre Tickets über Crypto.com Pay auf der offiziellen Website der Fluggesellschaft sowie in der mobilen App von Emirates bezahlen.

Für die Transaktion ist ein Crypto.com-Konto erforderlich. Der Endpreis des Flugtickets wird dabei in Dirham berechnet, und die verwendete Kryptowährung wird während des Bezahlvorgangs in AED umgerechnet.

Die Integration dieses Dienstes ist eine Fortsetzung der im Juli 2025 zwischen Emirates und Crypto.com geschlossenen Vereinbarung. Crypto.com Pay steht nun bei Buchungen neben den herkömmlichen Bankzahlungsmethoden zur Verfügung.

Bezahlung staatlicher Dienstleistungen mit Kryptowährungen

Dubai baut zudem die Möglichkeiten zur Nutzung digitaler Vermögenswerte bei der Bezahlung staatlicher Dienstleistungen aus.

Eine entsprechende Vereinbarung wurde zwischen dem Finanzministerium von Dubai und Crypto.com getroffen. Es ist vorgesehen, dass Einwohner ausgewählte staatliche Dienstleistungen über ein Krypto-Wallet bezahlen können.

Staatliche Stellen erhalten dabei keine digitalen Vermögenswerte direkt. Ein Zahlungsdienstleister wandelt diese in Dirham um, woraufhin der Betrag dem Empfänger in der Landeswährung gutgeschrieben wird.

Im Jahr 2026 wurde Crypto.com der erste Anbieter von Dienstleistungen für virtuelle Vermögenswerte in den VAE, der von der Zentralbank eine Lizenz für Stored Value Facilities erhielt. Dies ermöglichte es dem Unternehmen, an der Entwicklung regulierter Zahlungslösungen mitzuwirken.

Immobilienkauf mit Kryptowährung

Immobilien in den VAE können zwar mit digitalen Vermögenswerten erworben werden, eine direkte Registrierung des Objekts auf Bitcoin-Basis ist jedoch nicht möglich.

Gemäß den Anforderungen der Zentralbank der VAE und der Dubai Virtual Assets Regulatory Authority (VARA) muss die Kryptowährung über einen lizenzierten Vermittler in Dirham umgewandelt werden.

Die Umrechnung erfolgt vor oder während der Beurkundung des Geschäfts. Beim Dubai Land Department werden der Immobilienwert, die staatlichen Gebühren und der Eigentumsübergang in AED festgehalten.

Die Zahlungsmöglichkeit hängt zudem von den Bedingungen des jeweiligen Verkäufers oder Bauträgers ab. Zu den Unternehmen, die Kryptozahlungen unterstützen, zählen:

• Damac;
• Emaar;
• Nakheel;
• Ellington Properties.

Selbst wenn ein Bauträger diese Option anbietet, sollte der Käufer vorab den genutzten Zahlungsdienstleister, die anfallenden Gebühren, die akzeptierten digitalen Vermögenswerte sowie das Verfahren zum Nachweis der Mittelherkunft klären.

Ablauf eines Immobilientransaktionsgeschäfts

In der Praxis umfasst der Erwerb einer Immobilie mittels Kryptowährung in der Regel mehrere Schritte:

• Auswahl der Immobilie und Vereinbarung der Konditionen;
• Identitätsprüfung des Käufers;
• Nachweis der Mittelherkunft;
• Überweisung der digitalen Vermögenswerte an einen lizenzierten Betreiber;
• Umrechnung in Dirham;
• Überweisung der AED an den Verkäufer;
• die Registrierung der Transaktion beim Dubai Land Department.

Diese Struktur ermöglicht die Abwicklung von Zahlungen mittels Kryptowährungen unter Einhaltung der geltenden Vorschriften des Immobilienmarktes und des Finanzsektors.

Immobilientokenisierung in Dubai

Neben Kryptozahlungen gewinnt in den VAE auch die Tokenisierung von Immobilien an Bedeutung.

Das Dubai Land Department arbeitet gemeinsam mit Akteuren des Finanzmarktes an einer Blockchain-Infrastruktur, die für folgende Zwecke genutzt werden kann:

• Überprüfung von Eigentumsrechten;
• Verwahrung digitaler Vermögenswerte;
• Ausgabe von immobilienbesicherten Token;
• Organisation von Teileigentum an Objekten.

Eines der Programme für Teileigentum wurde über die Plattform PRYPCO Mint gestartet. Die Mindestbeteiligung beträgt 2.000 Dirham.

Unterschied zwischen Tokenisierung und Kryptowährung

Kryptowährungen und tokenisierte Immobilien sind unterschiedliche Arten digitaler Vermögenswerte.

Bitcoin ist ein eigenständiger Vermögenswert, der in einem eigenen Blockchain-Netzwerk existiert und nicht direkt mit einer bestimmten Immobilie verknüpft ist.

Ein Immobilientoken hingegen verbrieft ein Recht oder einen wirtschaftlichen Anteil an einem realen Vermögenswert. Sein Wert ist an ein konkretes Objekt oder ein Portfolio von Objekten gebunden.

Daher sind der Kauf einer Wohnung mit Kryptowährung und der Erwerb eines tokenisierten Immobilienanteils rechtlich und wirtschaftlich grundverschiedene Vorgänge.

Kryptowährungen bei Dubai Duty Free

Die Zahlung via Crypto.com Pay ist auch in den Geschäften von Dubai Duty Free möglich.

Der Service ist an folgenden Standorten verfügbar:

• Dubai International Airport;
• Al Maktoum International Airport.

Darüber hinaus können Sie Ihre Einkäufe im Onlineshop von Dubai Duty Free mit digitalen Vermögenswerten bezahlen.

Die Zahlung erfolgt über eine lizenzierte Infrastruktur, wobei der Händler den Betrag in Dirham erhält. Der Service steht derzeit qualifizierten Einwohnern der VAE zur Verfügung.

Dubai Duty Free ist der erste Flughafen-Einzelhändler im Nahen Osten, der einen regulierten Zahlungsmechanismus dieser Art eingeführt hat.

Wo können Kryptozahlungen sonst noch eingesetzt werden?

Mit dem Ausbau der regulierten Infrastruktur könnten digitale Vermögenswerte in weiteren Bereichen Anwendung finden:

• Tourismusdienstleistungen;
• Einzelhandel;
• Hotellerie;
• Transportwesen;
• Behördendienstleistungen;
• Investitionsplattformen;
• ausgewählte Immobiliendienstleistungen.

Die technische Möglichkeit zur Zahlung bedeutet jedoch nicht, dass jedes Unternehmen Kryptowährungen akzeptiert. Bitte prüfen Sie die Bedingungen direkt beim jeweiligen Anbieter.

Wie werden Kryptowährungen in den VAE reguliert?

Der Markt für digitale Vermögenswerte wird im Land von mehreren Behörden beaufsichtigt. Deren Zuständigkeit hängt von der Art der Tätigkeit und der jeweiligen Gerichtsbarkeit ab, in der das Unternehmen operiert.

Virtual Assets Regulatory Authority

Die VARA reguliert den Markt für virtuelle Vermögenswerte in Dubai außerhalb des Dubai International Financial Centre.

Die Behörde lizenziert Kryptobörsen, Broker, Verwahrstellen sowie weitere Dienstleister im Bereich virtueller Vermögenswerte.

Zentralbank der VAE

Die Zentralbank überwacht das nationale Zahlungssystem sowie Aktivitäten im Zusammenhang mit Finanztransaktionen, E-Wallets und der Umrechnung digitaler Vermögenswerte in Dirham.

Securities and Commodities Authority

Die Securities and Commodities Authority reguliert bestimmte Aktivitäten mit virtuellen Vermögenswerten auf föderaler Ebene sowie in den entsprechenden Jurisdiktionen der VAE.

Abu Dhabi Global Market

In der Finanzfreihandelszone ADGM übernimmt die Financial Services Regulatory Authority die Aufsicht.

Die FSRA reguliert den Handel mit digitalen Vermögenswerten, Broker-Dienstleistungen, die Verwahrung sowie die Aktivitäten lizenzierter Kryptounternehmen.

Dubai International Financial Centre

Im DIFC legt die Dubai Financial Services Authority die Regeln für den Umgang mit Krypto-Assets fest.

Die DFSA reguliert die Aktivitäten von Finanzunternehmen im Rahmen des eigenen regulatorischen Systems des internationalen Finanzzentrums.

KYC-, AML-Anforderungen und Herkunftsnachweis für Gelder

Alle lizenzierten Akteure auf dem Kryptomarkt sind verpflichtet, die Anforderungen zur Identifizierung von Kunden und zur Finanzkontrolle zu erfüllen.

Dazu gehören:

• KYC – Identitätsprüfung des Kunden;
• AML – Bekämpfung der Geldwäsche;
• CTF – Bekämpfung der Terrorismusfinanzierung;
• Nachweis der Kapitalherkunft;
• Überwachung verdächtiger Transaktionen.

Bei größeren Transaktionen, einschließlich Immobilienkäufen, kann die Prüfung die Historie der digitalen Wallet, Angaben zum Erwerb der Kryptowährung, Bankunterlagen sowie den Nachweis der Mittelherkunft umfassen.

Es ist wichtig, dass Käufer ihre Unterlagen frühzeitig vorbereiten, da eine fehlende transparente Kapitalhistorie zu Verzögerungen oder zur Ablehnung der Transaktion führen kann.

Welche Risiken sind zu beachten

Die Nutzung von Kryptowährungen ist mit Besonderheiten verbunden, die vor der Durchführung einer Zahlung bewertet werden müssen.

Volatilität

Der Wert digitaler Vermögenswerte kann innerhalb kurzer Zeit erheblich schwanken. Wenn der Wechselkurs nicht sofort fixiert wird, kann sich der endgültige Transaktionsbetrag in Dirham ändern.

Gebühren

Bei einer Transaktion können Blockchain-Netzwerkgebühren, Zahlungsdienstleistergebühren sowie Umrechnungskosten anfallen.

Begrenzte Auswahl an Vermögenswerten

Nicht jede Plattform akzeptiert alle Kryptowährungen. Meist werden nur die gängigsten Assets und Stablecoins unterstützt.

Überprüfung der Mittelherkunft

Bei größeren Zahlungen ist die Durchführung erweiterter Finanzkontrollverfahren erforderlich.

Bedingungen des jeweiligen Verkäufers

Selbst bei vorhandener regulierter Infrastruktur ist es möglich, dass ein Verkäufer keine Zahlungen in digitalen Vermögenswerten akzeptiert.

Was Immobilienkäufer wissen sollten

Investoren, die den Kauf einer Immobilie in Dubai mit Kryptowährungen planen, sollten vorab folgende Punkte prüfen:

• ob der Verkäufer diese Zahlungsmethode akzeptiert;
• ob der Vermittler über die erforderliche Lizenz verfügt;
• zu welchem Zeitpunkt der Wechselkurs fixiert wird;
• welche Gebühren erhoben werden;
• welche Dokumente für KYC- und AML-Prozesse erforderlich sind;
• wie die Rückabwicklung bei einem Storno erfolgt;
• wann die Dirham beim Verkäufer eingehen;
• wer für die Registrierung der Transaktion beim DLD verantwortlich ist.

Zudem muss sichergestellt werden, dass der Kaufvertrag die Abrechnung in Dirham widerspiegelt und den gesetzlichen Anforderungen der VAE entspricht.

Wie Krypto-Infrastruktur den Investmentmarkt beeinflusst

Die Ausweitung regulierter Zahlungsmethoden macht das Finanzsystem der VAE flexibler für Inhaber digitaler Vermögenswerte.

Für den Immobilienmarkt kann dies den Markteintritt für Investoren erleichtern, die bereits einen Teil ihres Kapitals in Kryptowährungen halten. Sie müssen keine komplexen Tausch- und internationalen Banküberweisungsprozesse mehr selbst organisieren, sofern die Transaktion von einem lizenzierten Anbieter begleitet wird.

Dabei ersetzt eine Krypto-Zahlung keineswegs die üblichen rechtlichen Verfahren. Der Käufer muss weiterhin eine Objektprüfung durchführen, einen Vertrag abschließen, die Herkunft der Mittel nachweisen und das Eigentumsrecht registrieren lassen.

Die VAE entwickeln eine regulierte digitale Wirtschaft

Die Nutzung von Kryptowährungen im Land geht allmählich über den reinen Börsenhandel hinaus und wird Teil der realen Zahlungsinfrastruktur.

Digitale Vermögenswerte können bereits für Flugtickets, bestimmte Einkäufe an Flughäfen und einige Dienstleistungen genutzt werden. Zudem wird die Möglichkeit ihrer Verwendung bei staatlichen Zahlungen und Immobilientransaktionen weiter ausgebaut.

Ein wesentliches Merkmal des VAE-Modells bleibt die regulierte Konvertierung in Dirham. Dieser Ansatz ermöglicht es, die Vorteile digitaler Vermögenswerte mit den Anforderungen an die Finanzsicherheit und der nationalen Gesetzgebung zu vereinen.

Für Investoren bedeutet dies erweiterte Zahlungsmöglichkeiten, wobei jedoch jede Transaktion über eine lizenzierte Infrastruktur abgewickelt und von einer vollständigen Dokumentenprüfung begleitet werden muss.