Der Immobilienkauf in den Vereinigten Arabischen Emiraten ist ein klar strukturierter Prozess, der für ausländische Investoren transparent und bequem abläuft. Das gilt besonders für den Kauf einer Wohnung direkt vom Bauträger: Die rechtlichen Risiken sind minimal und alle Schritte lassen sich schnell und online erledigen.
Sehen wir uns Schritt für Schritt an, aus welchen Etappen der Kauf besteht, welche Dokumente ausgestellt werden und wie lange jede Etappe dauert – von der Reservierung bis zum vollständigen Eigentumsrecht (Title Deed).
1. Was Pre-Sale und EOI bedeuten: früher kaufen als alle anderen
Viele Bauträger in Dubai starten vor dem offiziellen Verkaufsbeginn eine sogenannte Pre-Sale-Phase (Pre-Launch oder EOI Phase – Expression of Interest).
Was das bedeutet:
• Das Projekt ist noch nicht beim DLD (Dubai Land Department) registriert
• Es beginnt die vorläufige Erfassung der Anfragen interessierter Investoren
• Sie hinterlegen eine EOI-Anzahlung (in der Regel zwischen AED 10.000 und AED 50.000)
• Die Anzahlung ist bis zur endgültigen Wahl der Einheit erstattungsfähig
Das ist der günstigste Zeitpunkt für einen Kauf, denn:
• Die Preise liegen üblicherweise 10–15 % niedriger
• Sie stehen auf der Prioritätenliste für die besten Einheiten (Aussicht, Etage, Grundriss)
• Sie verschaffen sich einen Vorteil für den späteren Weiterverkauf
Zeitraum: 1 bis 3 Wochen vor dem offiziellen Verkaufsstart
2. Booking Form: der Beginn des Kaufs und das erste Rechtsdokument
Nach der Bekanntgabe des offiziellen Verkaufsstarts werden die Wohnungen unter denjenigen verteilt, die ein EOI eingereicht haben.
In dieser Phase gilt:
• Sie wählen eine konkrete Einheit aus
• Sie unterschreiben die Booking Form (das Reservierungsformular)
• Sie leisten die erste Zahlung (meist 10–20 % des Kaufpreises)
Die Booking Form ist Ihr erstes offizielles Dokument, das den Kauf bestätigt. Auf ihrer Grundlage wird in den folgenden Wochen der Hauptvertrag vorbereitet.
Vorbereitungszeit: bis zu 3 Monate
3. Sales & Purchase Agreement (SPA): der Hauptvertrag
Das nächste zentrale Dokument ist das SPA (Sales Purchase Agreement). Es ist der vollwertige Kaufvertrag zwischen Käufer und Bauträger.
Er enthält:
• Angaben zum Projekt, den Grundriss und die Fertigstellungstermine
• den Ratenplan (sofern vorgesehen)
• die Pflichten beider Seiten
Nach der Unterzeichnung wird das SPA zur Registrierung an das Dubai Land Department (DLD) übermittelt.
4. Oqood – die Registrierung des Objekts beim DLD
Sobald das SPA registriert ist, erhalten Sie das Dokument Oqood – eine vorläufige Eigentumsbescheinigung für eine im Bau befindliche Immobilie. Ausgestellt wird sie von einer staatlichen Stelle (dem DLD).
Oqood ist:
• die staatliche Bestätigung Ihres Eigentums
• die Grundlage für einen Weiterverkauf vor der Fertigstellung
• ein Instrument für den Erhalt des Golden Visa, sofern der Wert ab AED 2 Mio. beträgt
Bearbeitungszeit: im Schnitt 2–4 Wochen nach Unterzeichnung des SPA
5. Title Deed – das endgültige Eigentumsdokument
Wenn das Projekt fertiggestellt und die Abnahmegenehmigung erteilt ist, wird das Oqood in das Title Deed umgewandelt – die endgültige Eigentumsurkunde.
Das Title Deed:
• wird in elektronischer Form ausgestellt
• erlaubt Ihnen, ohne Einschränkungen über das Objekt zu verfügen
• bestätigt Ihr Eigentumsrecht zu 100 %
Zeitpunkt: unmittelbar nach Fertigstellung des Projekts und Abnahme der Wohnung (in der Regel nach 1,5–3 Jahren, je nach Projekt)
Ist ein Kauf aus der Ferne möglich
Ja. Alle Etappen – vom EOI bis zum Title Deed – lassen sich online durchlaufen.
Für den Kauf genügt ein Reisepass. Visum, Aufenthaltsstatus oder persönliche Anwesenheit sind nicht erforderlich.
Der Ablauf des Immobilienkaufs beim Bauträger
- Expression of Interest (Anzahlung)
- Booking Form (Reservierung der Wohnung)
- Sales Purchase Agreement (Hauptvertrag)
- Registrierung beim DLD
- Erhalt des Oqood
- Fertigstellung des Baus
- Abnahme der Wohnung
- Erhalt des Title Deed
Die Fristen in Kürze
• EOI (Anzahlung) – 1–3 Wochen vor dem Start
• Unterzeichnung der Booking Form – am Tag des Verkaufsstarts
• Vorbereitung des SPA – bis zu 90 Tage
• Registrierung des Oqood – 2–4 Wochen
• Bauzeit – 1,5–3 Jahre
• Erhalt des Title Deed – nach Übergabe des Objekts
Möchten Sie wissen, welche Objekte sich derzeit in der Pre-Sale-Phase befinden? Schreiben Sie uns – wir finden die beste Option und wickeln den gesamten Kauf schlüsselfertig ab, auch wenn Sie sich außerhalb der VAE befinden.
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