Seit dem 26. August 2026 gilt in Dubai ein neues Gesetz für das Segment „Shared Housing“. Dabei handelt es sich um eine Wohnform, bei der Einzelpersonen oder Familien separate Räume innerhalb einer Immobilie bewohnen und Gemeinschaftsbereiche wie Küche, Bad oder Esszimmer gemeinsam nutzen.

Das Gesetz Nr. 4 aus dem Jahr 2026 legt einheitliche Anforderungen für die Nutzung, Verwaltung und Vermietung solcher Objekte im gesamten Emirat Dubai fest, einschließlich der Sonderentwicklungszonen und Freihandelszonen.

Das Dokument wurde am 27. Februar 2026 im Official Gazette veröffentlicht und trat 180 Tage später, am 26. August 2026, in Kraft.

Die Regelungen gelten jedoch nicht für Immobilien, die offiziell als Gemeinschaftsunterkünfte für Arbeitskräfte ausgewiesen sind.

Was gilt in Dubai als Shared Housing

Unter Shared Housing versteht man Immobilien, in denen mehrere Einzelpersonen oder Familien in einem Objekt leben, dabei eigene Räumlichkeiten belegen und einen Teil der Infrastruktur gemeinsam nutzen.

Dazu können folgende Bereiche gehören:

• Küchen;
• Esszimmer;
• Badezimmer;
• Außenbereiche;
• andere gemeinschaftlich genutzte Räume.

Das neue Gesetz legt fest, welche Objekte für diese Wohnform genutzt werden dürfen, wer sie verwalten darf und welche Kategorien von Bewohnern in solchen Immobilien untergebracht werden können.

Für Shared Housing ist nun eine spezielle Genehmigung erforderlich

Eine der wichtigsten Änderungen besteht darin, dass Eigentümer oder Unternehmen eine Immobilie nicht mehr ohne entsprechende Genehmigung als Shared-Housing-Objekt nutzen dürfen.

Objekte, die für Shared Housing zugelassen sind, können von Immobilieneigentümern und lizenzierten Betreibern vermietet werden.

Der Eigentümer hat das Recht, das zugelassene Objekt entweder selbst an Bewohner zu vermieten oder die Verwaltung an ein spezialisiertes, lizenziertes Unternehmen zu übertragen.

Ein lizenzierter Betreiber kann die Immobilie vom Eigentümer anmieten und sie anschließend unter Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen an Bewohner weitervermieten.

Für die Mieter selbst gilt eine gesonderte Einschränkung: Sie dürfen die Wohnung oder einzelne Teile davon nicht ohne gesetzliche Grundlage eigenständig an Dritte untervermieten.

Welche Objekte können für gemeinschaftliches Wohnen genutzt werden

Das Gesetz sieht sechs Hauptarten von Immobilien vor, die nach Erhalt der erforderlichen Genehmigungen als Shared Housing genutzt werden können:

1. Wohnungen;
2. Einfamilienhäuser;
3. Wohnanlagen;
4. gemischt genutzte Gebäude;
5. Reihenhäuser;
6. Mehrfamilienhäuser.

Die bloße Zugehörigkeit eines Objekts zu einer dieser Kategorien bedeutet jedoch nicht automatisch eine Genehmigung für das gemeinschaftliche Wohnen. Es müssen die festgelegten Anforderungen erfüllt und das vorgeschriebene Genehmigungsverfahren durchlaufen werden.

Wer darf in Shared Housing wohnen

Das neue regulatorische System deckt verschiedene Kategorien von Bewohnern ab.

Genehmigtes gemeinschaftliches Wohnen kann organisiert werden für:

• Familien;
• Männer;
• Frauen;
• Studenten;
• Studentinnen;
• Staatsbedienstete;
• Angestellte und Arbeiter privater Unternehmen und Organisationen.

Somit regelt das Gesetz ein breites Spektrum an gemeinschaftlichen Wohnformen, überführt diese jedoch in ein stärker formalisiertes System, das die strikte Einhaltung der Anforderungen an das Objekt und den Betreiber voraussetzt.

Bei Verstößen können Bußgelder von bis zu 500.000 Dirham verhängt werden.

Bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Anforderungen sind Bußgelder zwischen 500 und 500.000 AED vorgesehen.

Wird derselbe Verstoß innerhalb eines Jahres wiederholt, kann sich die Höhe des Bußgeldes verdoppeln.

Der Höchstbetrag der Sanktion liegt in diesem Fall bei 1 Million Dirham.

Neben Geldstrafen können die zuständigen Behörden auch weitere Maßnahmen ergreifen.

Je nach Art des Verstoßes können sie:

• die Tätigkeit des Betreibers für bis zu sechs Monate aussetzen;
• die Genehmigung widerrufen;
• die Löschung der Gewerbelizenz des Unternehmens einleiten;
• die Versorgung mit Versorgungsleistungen bis zur Behebung des Verstoßes unterbrechen;
• die Registrierung von Miet- oder Objektverwaltungsverträgen verweigern;
• die Räumung der Immobilie auf Grundlage eines Beschlusses des zuständigen Vollstreckungsrichters anordnen.

Der Widerruf der Genehmigung bedeutet nicht zwangsläufig eine sofortige Räumung

Das Gesetz berücksichtigt auch die Interessen der Bewohner des Objekts.

Sollte die Tätigkeit des Betreibers ausgesetzt oder die Genehmigung für Shared Housing widerrufen werden, führt dies nicht zwingend zur sofortigen Räumung der Mieter.

Die zuständigen Behörden können den Bewohnern eine angemessene Frist einräumen, um eine alternative Unterkunft zu finden.

Dieser Ansatz mindert das Risiko einer abrupten Beendigung des Mietverhältnisses für Personen, die bis zur Feststellung des Verstoßes durch den Eigentümer oder die Verwaltungsgesellschaft rechtmäßig in dem Objekt gewohnt haben.

Bestehende Objekte haben ein Jahr Zeit zur Anpassung

Für Eigentümer und Unternehmen, die bereits Wohnraum im Format Shared Housing anbieten, ist eine Übergangsfrist vorgesehen.

Diese beträgt ein Jahr ab Inkrafttreten des Gesetzes, also ab dem 26. August 2026.

Dementsprechend läuft die grundlegende Frist zur Anpassung an die neuen Anforderungen am 26. August 2027 ab.

Bei Bedarf kann dieser Zeitraum durch eine Entscheidung des Generaldirektors der Gemeinde einmalig verlängert werden.

Für Eigentümer und Betreiber bedeutet dies, dass sie den rechtlichen Status des Objekts, bestehende Verträge und die Einhaltung der neuen Anforderungen frühzeitig überprüfen müssen.

Unterkünfte für Mitarbeiter und Studenten unterliegen ebenfalls dieser Regulierung.

Das neue Gesetz gilt auch für bestimmte Formen des Wohnens für Unternehmen und Studenten.

Staatliche Einrichtungen und private Unternehmen können ihren Mitarbeitern und Angestellten Gemeinschaftsunterkünfte zur Verfügung stellen.

Auch Bildungseinrichtungen sind berechtigt, Wohnraum für Studenten bereitzustellen.

In diesen Fällen muss das Objekt jedoch ebenfalls die festgelegten Anforderungen erfüllen und über die erforderlichen Genehmigungen verfügen.

Somit entbindet die Nutzung als Firmen- oder Studentenunterkunft das Objekt nicht von der Einhaltung der neuen Vorschriften.

Wie sich das neue Gesetz auf den Mietmarkt in Dubai auswirkt

Die Hauptbedeutung der neuen Regelung für den Immobilienmarkt liegt in der weiteren Formalisierung des Segments für gemeinschaftliches Wohnen (Shared Housing).

Zuvor konnten einzelne Objekte faktisch für die Unterbringung mehrerer nicht miteinander verbundener Mieter oder zur Vermietung einzelner Zimmer ohne ein klares Regulierungssystem genutzt werden.

Nun müssen solche Formate innerhalb eines offiziellen Genehmigungs- und Lizenzierungsmodells betrieben werden.

Für Immobilieneigentümer wird die Frage der Rechtmäßigkeit der aktuellen Objektnutzung besonders wichtig. Wenn eine Wohnung, eine Villa, ein Reihenhaus oder ein anderes Objekt tatsächlich als Gemeinschaftsunterkunft genutzt wird, muss geprüft werden, ob es unter die Anforderungen des neuen Gesetzes fällt.

Das Verbot der unbefugten Untervermietung gewinnt massiv an Bedeutung

Eines der wichtigsten Elemente des neuen Gesetzes ist die Einschränkung der eigenmächtigen Untervermietung durch Mieter.

Ein Mieter darf ohne gesetzliche Grundlage das Objekt oder Teile davon nicht in eine eigenständige Quelle für Mieteinnahmen verwandeln, indem er zusätzliche Bewohner aufnimmt.

Für Immobilieneigentümer verringert dies das Risiko, dass ihr Objekt ohne ihr Wissen faktisch als illegale Gemeinschaftsunterkunft genutzt wird.

Gleichzeitig wird es für Mieter immer wichtiger, die Vertragsbedingungen zu prüfen, bevor sie weitere Personen aufnehmen oder Teile des Objekts an Dritte weitergeben.

Was Immobilieneigentümer beachten müssen

Eigentümer von Objekten, die bereits für gemeinschaftliches Wohnen genutzt werden, sollten der Übergangsfrist bis zum 26. August 2027 besondere Aufmerksamkeit schenken.

Vor Abschluss sollten Sie prüfen:

• ob Shared Housing für das jeweilige Objekt zulässig ist;
• ob eine zusätzliche Genehmigung erforderlich ist;
• wer die Immobilie tatsächlich verwaltet;
• ob der Betreiber die Lizenzanforderungen erfüllt;
• wie die Vertragsverhältnisse mit den Bewohnern gestaltet sind;
• ob eine unbefugte Untervermietung vorliegt.

Die Missachtung der neuen Anforderungen kann nicht nur zu Bußgeldern führen, sondern auch die weitere Nutzung des Objekts einschränken.

Was sich für Investoren ändert

Für Investoren, die Immobilien in Dubai als Quelle für Mieteinnahmen betrachten, macht das neue Gesetz die Wahl eines rechtmäßigen Betriebsmodells besonders wichtig.

Shared Housing kann weiterhin ein eigenständiges Mietmodell bleiben, dessen Nutzung jedoch nun den festgelegten Regeln entsprechen muss.

Vor dem Erwerb einer Immobilie sollten Investoren Folgendes berücksichtigen:

• die zulässige Nutzungsart der Immobilie;
• die Lizenzanforderungen;
• die Möglichkeit der Verwaltung durch ein spezialisiertes Unternehmen;
• Beschränkungen bei der Untervermietung;
• Anforderungen an die Unterbringung von Bewohnern.

Dies ist besonders wichtig für Investoren, die planen, einzelne Zimmer zu vermieten oder mehrere Mieter in einem Objekt unterzubringen.

Der Markt für Shared Housing wird stärker reguliert

Das Inkrafttreten des Gesetzes Nr. 4 von 2026 bedeutet, dass Dubai ein eigenständiges Regulierungssystem für das Segment des gemeinschaftlichen Wohnens schafft.

Die neuen Vorschriften definieren zulässige Immobilienkategorien, legen Anforderungen an Eigentümer und Betreiber fest, schränken unbefugte Untervermietungen ein und sehen bei Verstößen erhebliche Sanktionen vor.

Für bestehende Marktteilnehmer gilt eine Übergangsfrist bis zum 26. August 2027; Eigentümern und Unternehmen wird jedoch empfohlen, die Überprüfung ihrer Objekte nicht aufzuschieben.

Für den Mietmarkt bedeutet dies eine weitere Entwicklung hin zu einem transparenteren und kontrollierteren Modell, bei dem die Nutzung von Immobilien im Shared-Housing-Format offiziell genehmigt sein muss und den festgelegten Anforderungen entsprechen muss.

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