Depuis le 26 août 2026, une nouvelle loi est en vigueur à Dubaï concernant le « shared housing », un mode de colocation où des personnes ou des familles occupent des espaces privatifs au sein d'une même propriété tout en partageant des zones communes telles que la cuisine, la salle de bain ou la salle à manger.
La loi n° 4 de 2026 établit des exigences uniformes pour l'utilisation, la gestion et la location de ces biens sur l'ensemble du territoire de Dubaï, y compris dans les zones de développement spéciales et les zones franches.
Le document a été publié au Journal officiel le 27 février 2026 et est entré en vigueur 180 jours plus tard, soit le 26 août 2026.
Ces règles ne s'appliquent toutefois pas aux logements officiellement destinés à l'hébergement collectif des travailleurs.
Qu'est-ce que le « shared housing » à Dubaï ?
Le « shared housing » désigne une propriété dans laquelle plusieurs personnes ou familles distinctes résident au sein d'un même bien, en occupant des espaces privatifs tout en partageant une partie des infrastructures communes.
Ces zones peuvent inclure :
- les cuisines ;
- les salles à manger ;
- les salles de bain ;
- les espaces extérieurs ;
- d'autres espaces à usage commun.
La nouvelle loi définit quels types de biens peuvent être utilisés pour ce mode de vie, qui est habilité à les gérer et quelles catégories de résidents peuvent y être logées.
Le « shared housing » nécessite désormais une autorisation spéciale
L'un des changements majeurs est qu'un propriétaire ou une entreprise ne peut plus utiliser un bien immobilier pour de la colocation sans avoir obtenu l'autorisation correspondante.
Seuls les propriétaires et les opérateurs agréés sont autorisés à louer des biens approuvés pour le « shared housing ».
Le propriétaire a le droit de louer lui-même le bien autorisé aux résidents ou d'en confier la gestion à une société spécialisée et agréée.
L'opérateur agréé peut, quant à lui, louer le bien au propriétaire pour ensuite le proposer aux résidents, sous réserve du respect des exigences légales en vigueur.
Une restriction spécifique s'applique aux locataires : ils ne sont pas autorisés à sous-louer le logement ou une partie de celui-ci à des tiers sans motif légal prévu par la loi.
Quels types de biens peuvent être utilisés pour la colocation ?
La loi prévoit six principaux types de biens immobiliers pouvant être utilisés dans le cadre d'un logement partagé après obtention des autorisations nécessaires :
- les appartements ;
- les maisons individuelles ;
- les complexes résidentiels ;
- les bâtiments à usage mixte ;
- les maisons de ville ;
- les immeubles de grande hauteur.
Toutefois, le simple fait qu'un bien appartienne à l'une de ces catégories ne signifie pas qu'il est automatiquement autorisé pour la colocation. Il est nécessaire de répondre aux exigences établies et de suivre la procédure d'approbation prévue.
Qui peut résider dans un logement partagé
Le nouveau cadre réglementaire couvre différentes catégories de résidents.
Le logement partagé autorisé peut être organisé pour :
- les familles ;
- les hommes ;
- les femmes ;
- les étudiants ;
- les étudiantes ;
- les fonctionnaires ;
- les employés et ouvriers d'entreprises et d'organisations privées.
Ainsi, la loi encadre un large éventail de formats de colocation, tout en les intégrant dans un système plus formalisé exigeant le respect strict des normes relatives au bien et à l'opérateur.
Les amendes en cas d'infraction peuvent atteindre 500 000 dirhams
Le non-respect des exigences légales est passible d'amendes allant de 500 à 500 000 AED.
En cas de récidive dans un délai d'un an, le montant de l'amende peut être doublé.
Le montant maximal de la sanction est alors porté à 1 million de dirhams.
Outre les amendes financières, les autorités compétentes pourront appliquer d'autres mesures.
Selon la nature de l'infraction, elles peuvent :
- suspendre l'activité de l'opérateur pour une durée allant jusqu'à six mois ;
- révoquer l'autorisation ;
- engager la procédure d'annulation de la licence commerciale de l'entreprise ;
- suspendre les services publics jusqu'à la régularisation de la situation ;
- refuser l'enregistrement des contrats de location ou de gestion immobilière ;
- exiger l'évacuation des lieux sur décision du juge de l'exécution.
L'annulation de l'autorisation n'entraîne pas nécessairement une expulsion immédiate
La loi prend également en compte les intérêts des occupants du logement.
Si l'activité de l'opérateur est suspendue ou si l'autorisation de colocation est révoquée, cela n'entraînera pas nécessairement l'expulsion immédiate des locataires.
Les autorités compétentes pourront accorder aux résidents un délai pour trouver un autre logement.
Cette approche permet de limiter les risques de rupture brutale du bail pour les personnes qui résidaient légalement dans le logement avant que l'infraction du propriétaire ou de la société de gestion ne soit constatée.
Un délai d'un an est accordé aux établissements existants pour se mettre en conformité
Une période de transition est prévue pour les propriétaires et les entreprises proposant déjà des logements en colocation.
Cette période est d'un an à compter de l'entrée en vigueur de la loi, soit le 26 août 2026.
Par conséquent, le délai limite pour se conformer aux nouvelles exigences expire le 26 août 2027.
Ce délai peut être prolongé une fois supplémentaire sur décision du directeur général de la municipalité, si nécessaire.
Pour les propriétaires et les exploitants, cela implique de vérifier au préalable le statut juridique du bien, les contrats en vigueur et la conformité de la propriété aux nouvelles exigences.
Les logements destinés aux employés et aux étudiants sont également soumis à cette réglementation.
La nouvelle loi s'applique également à certains formats d'hébergement d'entreprise et d'étudiants.
Les organismes publics et les entreprises privées peuvent mettre des logements partagés à la disposition de leurs employés et collaborateurs.
Les établissements d'enseignement sont également autorisés à organiser des logements pour leurs étudiants.
Cependant, dans ces cas également, le bien doit répondre aux exigences établies et disposer des autorisations nécessaires.
Ainsi, la destination corporative ou étudiante d'un bien immobilier ne l'exempte pas, en soi, du respect des nouvelles règles.
Quel est l'impact de la nouvelle loi sur le marché locatif de Dubaï ?
L'importance majeure de cette nouvelle réglementation pour le marché immobilier réside dans la formalisation accrue du segment du logement partagé.
Auparavant, certains biens pouvaient être utilisés de fait pour loger plusieurs locataires sans lien entre eux ou pour louer des chambres individuelles sans cadre réglementaire clair.
Désormais, ces formats doivent fonctionner dans le cadre d'un modèle officiel d'autorisations et de licences.
Pour les propriétaires immobiliers, la question de la légalité de l'usage actuel du bien devient primordiale. Si un appartement, une villa, une maison de ville ou tout autre bien est utilisé en mode colocation, il est nécessaire de vérifier s'il est soumis aux exigences de la nouvelle loi.
L'interdiction de la sous-location non autorisée devient un point crucial.
L'un des éléments les plus significatifs de la nouvelle loi est la limitation de la sous-location autonome par les locataires.
Un locataire ne peut, sans fondement légal, transformer tout ou partie du bien en une source de revenus locatifs en y hébergeant des occupants supplémentaires.
Pour les propriétaires, cela réduit le risque de voir leur bien utilisé, à leur insu, comme un logement partagé illégal.
Parallèlement, il devient essentiel pour les locataires de vérifier les conditions de leur contrat avant d'accueillir des personnes supplémentaires ou de céder une partie du bien à des tiers.
Ce que les propriétaires immobiliers doivent prendre en compte
Les propriétaires de biens déjà utilisés pour la colocation doivent accorder une attention particulière à la période de transition courant jusqu'au 26 août 2027.
Avant son expiration, il convient de vérifier :
- si le logement partagé est autorisé dans le bien concerné ;
- si une autorisation supplémentaire est requise ;
- qui gère réellement la propriété ;
- si l'opérateur répond aux exigences en matière de licence ;
- comment les relations avec les locataires sont formalisées ;
- si une sous-location non autorisée est présente.
Ignorer ces nouvelles exigences peut entraîner non seulement des amendes, mais aussi des restrictions sur l'exploitation future du bien.
Ce qui change pour les investisseurs
Pour les investisseurs qui considèrent l'immobilier à Dubaï comme une source de revenus locatifs, la nouvelle loi rend le choix d'un modèle d'exploitation légal particulièrement crucial.
Le logement partagé peut rester un format d'activité locative à part entière, mais son utilisation doit désormais être conforme aux règles établies.
Avant d'acheter un bien, l'investisseur doit prendre en compte :
- le type d'utilisation autorisé pour la propriété ;
- les exigences en matière de licence ;
- la possibilité de gestion par une société spécialisée ;
- les restrictions sur la sous-location ;
- les exigences relatives à l'hébergement des locataires.
Cela est particulièrement important pour les investisseurs qui prévoient de louer des chambres individuelles ou d'organiser l'hébergement de plusieurs locataires dans un même bien.
Le marché du logement partagé devient plus réglementé
L'entrée en vigueur de la loi n° 4 de 2026 signifie que Dubaï met en place un système réglementaire distinct pour le segment du logement partagé.
Les nouvelles règles définissent les catégories de biens immobiliers autorisées, fixent les exigences pour les propriétaires et les exploitants, limitent la sous-location non autorisée et prévoient des sanctions importantes en cas d'infraction.
Une période de transition est prévue pour les acteurs actuels du marché jusqu'au 26 août 2027, mais il est vivement conseillé aux propriétaires et aux entreprises de ne pas attendre pour faire vérifier leurs biens.
Pour le marché locatif, cela signifie une évolution vers un modèle plus transparent et réglementé, où l'utilisation de biens immobiliers sous forme de colocation doit être officiellement autorisée et conforme aux exigences établies.
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