8–10 % par an. Garanti. Contractuel. Des revenus dès le premier jour.

Tout cela sonne comme une douce mélodie pour un investisseur, surtout lorsqu'il s'agit d'immobilier sur l'un des marchés les plus dynamiques du monde : Dubaï. Mais est-ce aussi avantageux que le promoteur le promet ?

Dans cet article, nous décryptons ce qui se cache derrière les programmes à rendement garanti (Guaranteed ROI) proposés par les promoteurs des Émirats arabes unis, et dans quels cas ils jouent réellement en votre faveur.

Qu'est-ce qu'un rendement garanti ?

Le promoteur signe avec vous un contrat par lequel il s'engage à vous verser un revenu fixe – par exemple 8–10 % par an – pendant une durée déterminée (de 3 à 12 ans).

Certains contrats incluent une option de rachat ou la possibilité d'une occupation personnelle de 1–2 semaines par an.

Cela ressemble à un investissement sans stress : vous percevez des revenus indépendamment des locataires, vous ne gérez pas la mise en location et vous n'avez aucun échange avec la société de gestion.

Mais il est essentiel de comprendre à quelles conditions cela fonctionne.

À quoi faut-il prêter attention avant d'acheter ?

Voici les questions clés que nous, chez Green City Real Estate, vérifions avant chaque transaction assortie d'un Guaranteed ROI :

Qui paie les charges de copropriété et les factures ?

 • Si tous les frais sont à la charge du promoteur, votre rendement est net.

 • Si vous les payez vous-même, le ROI baisse automatiquement de 1–2 % par an.‍

Exemple : 10 % de rendement, mais avec des charges de 25 AED/ft² – votre revenu réel se rapproche plutôt de 8 %.

Pendant combien de temps vos droits sont-ils gelés ?

 • Pendant toute la durée du contrat, le bien reste sous la gestion du promoteur.

 • Y habiter, le vendre ou changer de stratégie : impossible.

Vous confiez de fait votre appartement en gestion au promoteur et percevez un « loyer » à taux fixe.

Le rendement garanti suit-il la dynamique du marché ?

Ces 2 dernières années, le marché de Dubaï a progressé de 15–30 % par an dans certains quartiers.

Si votre rendement est plafonné à 8 %, vous laissez potentiellement du profit sur la table.

Il est parfois plus rentable de louer soi-même, mais cela demande des efforts et une bonne connaissance du marché.

Une option de rachat est-elle prévue ?

Certains programmes prévoient un Buy-Back à un prix convenu à l'avance. Il peut s'agir :

 • d'un rachat au prix plein au bout de 3–5 ans.

 • d'un rachat au double du prix (dans de rares cas).

Exemples de programmes avantageux en 2025

Voici des offres réelles actuellement disponibles sur le marché, que nous avons vérifiées personnellement :

Dugasta – 10 % par an pendant 10 ans

 • Rendement net, sans frais d'entretien.

 • Contrat sur 10 ans.

 • En 10 ans, vous récupérez intégralement le prix de l'appartement.

Conclusion : dans les faits, l'appartement vous revient gratuitement.

Heart of Europe (The World Islands)

 • 8,33 % de ROI garanti pendant 12 ans.

 • Option de rachat au double du prix.

 • Jusqu'à 2 semaines d'occupation par an : un excellent bonus pour l'investisseur qui souhaite allier vacances et revenus.

Quand le ROI garanti est-il un bon choix ?

✔ Vous ne voulez pas vous occuper de la location.

✔ Vous voulez un revenu fixe sans prise de tête.

✔ Vous achetez en phase précoce, avant la hausse des prix.

✔ Vous tenez à un revenu passif assorti d'un risque minimal.

✔ Vous choisissez un promoteur fiable et des projets éprouvés.

Quand faut-il y réfléchir à deux fois ?‍

Vous comptez revendre dans 2–3 ans.

Vous recherchez de la flexibilité et un profit maximal.

Vous savez gérer un bien immobilier vous-même.

Vous êtes prêt à prendre des risques pour un rendement supérieur.

Conclusion

Le Guaranteed ROI n'est pas une « arnaque » : c'est simplement un autre modèle d'investissement.

Pour les uns, c'est la tranquillité, un revenu fixe et un minimum d'efforts.

Pour les autres, c'est une occasion manquée sur un marché en pleine croissance.

Dans tous les cas, nous recommandons vivement de vérifier :

 • le contrat SPA et ses avenants,

 • les frais et charges réels,

 • le montage juridique de la transaction.

Et, bien sûr, consultez toujours un courtier agréé.

Vous souhaitez trouver un bien à rendement garanti ?

Écrivez-nous : nous sélectionnerons uniquement des offres vérifiées, aux conditions transparentes, au rendement réel et avec l'accompagnement juridique de Green City Real Estate.